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Un bail rural est un contrat par lequel un propriétaire agricole met à disposition d'un exploitant agricole des terres ou des bâtiments agricoles, en vue de les exploiter, en contrepartie d'un loyer ou d'un partage de récolte.
Les baux ruraux les plus courants sont le bail à ferme (fermage) et le bail à métayage. Ce dernier a un mode spécifique de rémunération (partage des produits d'exploitation).
Au terme d'un bail rural d'une durée minimale de 9 ans, et à défaut de congé délivré et dûment justifié, le preneur peut, sauf convention contraire, procéder au renouvellement du bail pour une nouvelle période de 9 ans.
En cas de départ de l'un des conjoints ou partenaires d'un Pacs copreneurs du bail, le conjoint ou le partenaire qui poursuit l'exploitation a droit au renouvellement du bail.
Les causes du non-renouvellement peuvent être :
le non-respect des conditions d'exploitation et d'habitation ;
l'âge du fermier (proche ou ayant déjà atteint l'âge de la retraite, âge légal ou âge du taux plein selon la nature du bail) ;
la reprise du bien par le bailleur pour la construction d'une habitation ;
la reprise du bien par le bailleur pour son propre bénéfice ou au profit de son conjoint, partenaire pacsé, ou d'un descendant.
En cas de non-renouvellement, le bailleur doit, par acte d'huissier, notifier le congé au preneur 18 mois avant la fin du bail. Toutefois, l'exploitant peut s'y opposer lorsqu'il se trouve à moins de cinq ans de l'âge lui permettant de bénéficier de la retraite à taux plein.
Dès la notification, le preneur a 4 mois pour la contester devant le tribunal paritaire des baux ruraux.
Au moment du renouvellement du bail (soit après 9 ans minimum), il est possible d'introduire une clause de reprise en cours de bail dans le nouveau contrat de bail.
À la fin de la 6e année du bail renouvelé, cette clause peut permettre de reprendre le bien loué, à condition qu'il soit exploité par l'une des personnes suivantes :
conjoint du bailleur ;
partenaire pacsé ;
descendant.
Le propriétaire qui souhaite exercer la reprise en cours de bail doit notifier, le congé au preneur 2 ans au moins à l'avance.
La vente du bien immobilier ne constitue pas une cause de reprise ou de résiliation du bail : le vendeur vend son bien occupé.
Le droit de reprise ne peut pas bénéficier à un acquéreur à titre onéreux jusqu'à l'expiration du bail en cours lors de l'acquisition.
La résiliation en cours de bail peut être :
soit amiable : l'exploitant et le bailleur peuvent se mettre d'accord sur les termes de celle-ci (à tout moment) ;
soit judiciaire : le bailleur peut saisir le tribunal paritaire des baux ruraux pour demander une résiliation.
À tout moment, le bail peut être résilié de façon unilatérale et de plein droit uniquement dans les cas suivants :
pour faute du preneur (au moins 2 défauts de paiement du fermage, agissement compromettant l'exploitation du bien agricole, inexécution d'une clause du bail) ;
en cas de changement de destination du fonds, pour les parcelles n'ayant plus de vocation agricole ou qui sont situées en zone urbaine en application d'un plan local d'urbanisme ou d'un document d'urbanisme (dans ce cas, le preneur a droit à une indemnité d'éviction) ;
en cas de reprise du bail par le bailleur, pour une exploitation du terrain par l'époux(se) du bailleur (ou partenaire de Pacs) ou un descendant ;
du décès ou de l'incapacité de travail du preneur ou d'un membre de sa famille, dont le travail à la ferme est indispensable ;
du départ à la retraite du preneur (il doit en informer le propriétaire au moins 12 mois à l'avance) ;
de l'acquisition par le preneur d'une ferme qu'il doit exploiter lui-même ;
de l’impossibilité pour le preneur de maintenir une mise en valeur satisfaisante du fonds (incapacité grave et permanente de travail notamment) ;
de la destruction des biens loués par cas fortuit (événement imprévisible), sauf si le bailleur fait reconstruire le bâtiment détruit.
La résiliation doit être notifiée au preneur par acte d'huissier.
Le preneur ayant apporté des améliorations au fonds loué a droit à une indemnité due par le bailleur, quel que soit le motif d'expiration du bail rural.
L'amélioration du fonds doit provenir du travail ou des investissements réalisés par l'exploitant. Sont assimilées à des améliorations :
les réparations nécessaires à la conservation d'un bâtiment indispensable à l'exploitation agricole ou à l'habitation du preneur ;
les travaux permettant d'exploiter le fonds en conformité avec la législation et la réglementation actuelle.
Le preneur doit demander cette indemnité dans les 12 mois à partir de la date de fin du bail.
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