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Un dépôt de garantie est une somme d'argent versée par le locataire (appelé preneur) au propriétaire (appelé bailleur) lors de la signature du bail commercial. Cette somme est conservée pendant toute la durée du bail. Elle permet au propriétaire de couvrir les loyers impayés ou les réparations nécessaires en cas de dégradations du locataire.
Le versement d'un dépôt de garantie n'est pas obligatoire.
Le montant du dépôt de garantie est librement fixé par les parties. En pratique, il s'élève à l'un des montants suivants :
Soit 3 mois de loyers lorsque le loyer est payable par trimestre et d'avance
Soit 6 mois de loyers lorsque le loyer est payable par trimestre et à l'échéance
Si le dépôt de garantie excède ces montants (3 mois en cas de paiement d'avance ou 6 mois en cas de paiement à l'échéance), le propriétaire doit verser au locataire des intérêts. Ces intérêts sont calculés au taux pratiqué par la Banque de France pour les avances sur titre.
Dans tous les cas, le bailleur ne doit pas réclamer au preneur (ou locataire) la TVA sur le montant du dépôt de garantie.
Le dépôt de garantie doit être remboursé au locataire quand il quitte les lieux, c’est-à-dire après la réalisation d’un état des lieux de sortie et la remise des clefs.
La loi ne prévoit pas de délai maximum pour la restitution du dépôt de garantie. Toutefois, un délai est souvent précisé dans le contrat de bail commercial.
Ainsi, le bailleur qui ne rembourse pas le dépôt de garantie plusieurs mois après la restitution des locaux (ou le délai précisé dans le bail) peut être condamné à verser, en plus du dépôt de garantie, des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure ainsi que des dommages et intérêts.
Le locataire doit restituer les locaux en bon état de réparations. Si le locataire rend le local dégradé, le bailleur peut conserver – partiellement ou en totalité – la somme du dépôt de garantie selon les travaux nécessaires pour effectuer une remise en ordre du bien.
Le dépôt de garantie constitue une dette personnelle du bailleur à l’égard du locataire.
Si les locaux loués sont vendus, c’est donc le bailleur d’origine qui devra restituer le dépôt de garantie au locataire.
Ainsi, l’acquéreur des locaux ne peut pas exiger du locataire un nouveau dépôt de garantie.
En revanche, lorsque le bailleur d’origine a restitué le dépôt de garantie au locataire au moment de la vente, l’acquéreur peut alors demander au locataire le versement d’un nouveau dépôt de garantie.
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