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À partir du 20 décembre, le réseau T2C évolue pour s’adapter aux usages quotidiens des habi...
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Vous vendez votre appartement en copropriété et souhaitez connaître vos obligations à chaque étape de la vente. De nombreuses informations et diagnostics sont à transmettre à l’acquéreur avant la signature de l’acte de vente. Nous vous présentons la démarche par étapes.
Pour informer de la vente de votre logement, vous pouvez publier une annonce et faire visiter le bien aux personnes intéressées.
Publier une annonce
L'annonce de vente immobilière doit présenter les caractéristiques principales de l'appartement. Elle apporte les informations suivantes :
Prix de vente
Immeuble en copropriété, nombre de lots, situation géographique
Superficie, composition et état du bien (travaux à prévoir, neuf, rénové...)
Montant annuel des charges du budget prévisionnel payé par le vendeur
Dépenses prévisibles énumérées dans le diagnostic de performance énergétique
Procédures liées aux difficultés financières de la copropriété.
Elle oriente l'acquéreur vers pour vérifier les risques naturels et technologiques susceptibles de concerner le bien.
Elle renseigne sur le professionnel que vous mandatez (agent immobilier, notaire...) pour la vente de votre bien. Dans ce cas, l'annonce précise le montant de ses honoraires et si ils sont à la charge du vendeur ou de l'acquéreur.
Faire visiter le bien
Lors de la 1re visite, vous (ou votre mandataire) devez remettre un état des risques au futur acquéreur, si le logement est dans une zone d'exposition à un risque naturel, minier, technologique, sismique ou de radon. Sinon, l’acquéreur pourra demander la résolution de la vente ou une diminution du prix.
Vous pouvez obtenir ces renseignements et remplir directement l'état des risques à l'aide d'un service en ligne :
La personne intéressée peut vous transmettre une offre d'achat.
L'offre d'achat prend en général la forme d'une lettre transmise par courrier RAR ou par mail.
Elle doit comporter les indications suivantes pour être valable :
Date
Durée de validité
Désignation de l'appartement concerné
Prix proposé.
Si vous acceptez l'offre, votre accord doit être écrit et signé. Vous vous engagez à vendre aux prix et conditions indiqués. Vous ne pourrez plus revenir sur votre décision.
La signature d'une promesse de vente n'est pas obligatoire. Elle détermine le prix et les conditions de la vente. Elle est établie différemment si vous êtes une personne physique et que sa durée de validité dépasse 18 mois.
La promesse est un acte authentique obligatoirement établi par un notaire.
La promesse peut être établie sous la forme d’un acte sous signature privée réalisé directement par vous et l'acquéreur.
Au plus tard, à la date de signature de la promesse de vente, vous devez remettre à l'acquéreur les informations suivantes sur les caractéristiiques du bien :
Informations sur l'organisation et le fonctionnement de la copropriété
Fiche synthétique sur l'organisation, le fonctionnement, les caractéristiques techniques et financières de la copropriété
Règlement de copropriété et état descriptif de division de l'immeuble ainsi que les actes modificatifs publiés
Procès-verbaux des assemblées générales des 3 dernières années
Carnet d'entretien de l'immeuble
Conclusions du diagnostic technique global (DTG) s'il existe
Plan pluriannuel de travaux ou projet de plan pluriannuel de travaux
Notice d'information sur les droits et obligations des copropriétaires et le fonctionnement du syndicat de copropriété.
Informations sur la situation financière de la copropriété
Montants des charges hors budget prévisionnel et des charges courantes du budget prévisionnel que vous avez payées pour les 2 exercices comptables précédant la vente
Lorsqu'il existe, montant de la part du fonds de travaux rattachée au lot et de la dernière cotisation que vous avez versée
Sommes que l'acquéreur pourrait devoir au syndicat des copropriétaires par exemple, le montant d'une avance de trésorerie
État global des impayés de charges au sein du syndicat des copropriétaires et de la dette vis-à-vis des fournisseurs.
Informations sur l'état de l'immeuble (dossier de diagnostic technique)
Vous devez constituer un dossier de diagnostic technique et le remettre à l'acquéreur en même temps que la promesse de vente.
Il comprend les éléments suivants :
Constat de risque d'exposition au plomb (Crep) de la partie privative
État mentionnant la présence ou l'absence d'amiante (ou diagnostic amiante)
État de l'installation intérieure de l'électricité si l'installation de la partie privative a plus de 15 ans
État de l'installation intérieure du gaz si l'installation de la partie privative a plus de 15 ans
État relatif à la présence de termites de la partie privative
État relatif au risque de mérule si le bâtiment se trouve dans une zone, déterminée par un arrêté préfectoral, où la présence de mérules a été signalée en mairie (voir auprès de la mairie)
État des risques et pollutions (naturels, miniers, technologiques, sismiques, radon...)
Diagnostic bruit quand le bien est en zone de bruit définie par un plan d'exposition au bruit des aérodromes
Certificat attestant la conformité de l'appareil de chauffage au bois aux règles d'installation et d'émission fixées par le préfet dans le département quand le bien est situé dans le périmètre d'un plan de protection de l'atmosphère
Arrêté de mise en sécurité ou de traitement de l'insalubrité pris sur la partie privative
Surface privative du lot de copropriété (Loi Carrez)
État de l'installation d'assainissement non collectif si la copropriété n'est pas raccordée au réseau public d'assainissement
Si le logement est dans l’une des 71 communes d’Ile-de-France dont les rejets d'eaux usées et pluviales ont une incidence sur la qualité de l'eau (mis en place pour les épreuves olympiques de nage libre et de triathlon en Seine), le rapport du contrôle du raccordement au réseau public de l'assainissement collectif
Remise des documents
Vous pouvez transmettre ces documents par courrier, en main propre ou par un procédé dématérialisé (mail, clef USB) avec l'accord écrit de l'acquéreur.
L'acquéreur atteste de la remise des documents en signant la promesse de vente devant notaire.
Lorsque la promesse est rédigée et signée sans la présence d'un notaire (l'acte est établi sous seing privé), l'acquéreur atteste la remise des documents par un écrit daté et signé de sa main.
État daté
À votre demande et avant la vente, le syndic établit et transmet un état daté au notaire.
L'état daté indique, à la date de sa réalisation, les éventuelles sommes que vous devez au syndicat et celles qu'il vous doit.
Ce document permet à l'acquéreur de connaître les dépenses liées à son lot de copropriété. Il peut ainsi anticiper les charges qu'il aura à payer une fois l'appartement acheté.
Certificat du syndic
Le syndic doit transmettre au notaire un certificat de moins d'1 mois qui atteste que vous n'avez pas de dette envers la copropriété. Si le notaire ne l'a pas dans le délai de 15 jours après la vente, il avertit le syndic du transfert de propriété. Si vous avez des dettes envers la copropriété, le syndic peut faire opposition au versement du prix de vente pour en obtenir le paiement.
Réception d'un acompte
Vous pouvez demander le versement d'un acompte. Si la promesse de vente le prévoit, il est versé à la fin du délai de rétractation de 10 jours de l'acquéreur.
Cependant, avant la fin du délai de rétractation, une demande de versement peut être autorisée seulement si vous êtes dans l'une des situations suivantes :
Promesse conclue par l'intermédiaire d'un professionnel mandaté pour contribuer à la vente (un notaire ou un agent immobilier par exemple)
Ou versement consigné chez un professionnel ayant une garantie financière dédiée au remboursement des fonds déposés (recommandé même en l'absence de demande de versement avant la fin du délai de rétractation).
Le montant de l'acompte est fixé en général entre 5 % et 10 % du prix de vente. Il est déduit du prix total lors de la signature de l'acte définitif de vente.
Le délai de rétractation ne commence que si vous avez remis l’ensemble des documents suivants à l'acquéreur :
Fiche synthétique des données financières et techniques de la copropriété
Règlement de copropriété et état descriptif de division ainsi que les actes modificatifs publiés
Procès-verbaux des assemblées générales des 3 dernières années
Montant des charges hors budget prévisionnel et des charges courantes du budget prévisionnel payées par le copropriétaire vendeur pour les 2 exercices comptables précédant la vente
Lorsqu'il existe, montant de la part du fonds de travaux rattachée au lot et dernière cotisation versée par le copropriétaire vendeur
Sommes que l'acquéreur pourrait devoir au syndicat des copropriétaires par exemple, montant d'une avance de trésorerie
État global des impayés de charges au sein du syndicat des copropriétaires et de la dette vis-à-vis des fournisseurs.
Le délai de rétractation démarre à compter du lendemain du jour où l'acquéreur les reçoit.
L'acte authentique de vente est signé devant un notaire choisi par l'acquéreur. Si vous souhaitez également l'intervention de votre notaire, les 2 notaires se partagent les frais sans coût supplémentaire. C’est l’acquéreur, qui sauf accord particulier, paie les frais d'acte notarié.
Le notaire peut établir une procuration à distance lorsque les parties ne peuvent pas se rendre dans son étude pour signer l'acte. Il peut recueillir leur consentement et leur signature par la voie électronique.
Lors de sa signature, l'acquéreur doit avoir en sa possession les documents suivants en cours de validité :
État mentionnant la présence ou l'absence de matériaux ou produits contenant de l'amiante (diagnostic amiante)
État relatif à la présence de termites dans le bâtiment
État de l'installation intérieure de gaz
Si le logement est dans l’une des 71 communes d’Ile-de-France dont les rejets d'eaux usées et pluviales ont une incidence sur la qualité de l'eau (mis en place pour les épreuves olympiques de nage libre et de triathlon en Seine), le rapport du contrôle du raccordement au réseau public de l'assainissement collectif
Si l'un de ces documents n'est pas remis, vous devrez garantir le vice caché correspondant.
L'acquéreur peut demander l'annulation du contrat ou une diminution du prix si l'état des risques naturels et technologiques, miniers, naturels prévisibles ne lui ont pas été remis alors que le logement est dans une zone concernée. Il en est de même en l'absence de transmission d'un arrêté de mise en sécurité ou d'insalubrité s'il existe.
L'acte authentique de vente doit comporter le numéro d'immatriculation de la copropriété au registre des copropriétés.
Lors de la signature de l'acte définitif, la propriété du bien est transférée à l'acquéreur et vous lui remettez les clefs.
Afin de sécuriser la vente, la totalité du prix de vente doit être versée sur le compte du notaire avant la signature de l'acte authentique.
Aprés la signature, le notaire envoie une copie authentique de l'acte de vente au service de publicité foncière. Le prix de vente vous est versé à la suite de l'enregistrement par l'administration fiscale. Vous pouvez interroger le notaire pour connaître le délai.
Le syndic doit être informé par le notaire, l'acquéreur ou par vous-même du changement de propriétaire dès que la vente a été signée chez le notaire.
La notification faite au syndic, de préférence par lettre recommandée avec accusé de réception, doit préciser les informations suivantes :
Nom, prénoms et domicile de l'acquéreur et, sous réserve de son accord, son adresse électronique
Nom, prénoms et domicile du mandataire prévu dans le cadre d'un bien vendu en indivision ou usufruit si nécessaire et, sous réserve de son accord, son adresse électronique
Conditions de remboursement de l'emprunt collectif en cours, souscrit par le syndicat des copropriétaires. Cet emprunt finance des travaux au sein de la copropriété. Au moment de la vente, les sommes restant dues deviennent immédiatement exigibles. Cependant, l'obligation de remboursement peut être transmise au nouveau copropriétaire à la suite d'un accord conclu entre l'acquéreur et vous.
Après la notification de la vente au syndic, les appels de charges sont payés par l'acquéreur ou par vous suivant la nature de la dépense.
Vous payez la provision exigible du budget prévisionnel. Ces charges correspondent aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties et des équipements communs de l'immeuble.
En revanche, le paiement des provisions des dépenses non comprises dans le budget prévisionnel est à la charge de celui qui est copropriétaire au moment où elles sont exigibles. Il s'agit, par exemple, de charges pour des travaux d'amélioration et des travaux autres que de maintenance.
Si un trop ou moins perçu de charges liées au lot apparait lors de la régularisation annuelle des charges, le remboursement ou le paiement de la différence revient à la personne qui est copropriétaire à la date d'approbation des comptes.
Pour informer de la vente de votre logement, vous pouvez publier une annonce et faire visiter le bien aux personnes intéressées.
Publier une annonce
L'annonce de vente immobilière doit présenter les caractéristiques principales de l'appartement. Elle apporte les informations suivantes :
Prix de vente
Immeuble en copropriété, nombre de lots, situation géographique
Superficie, composition et état du bien (travaux à prévoir, neuf, rénové...)
Montant annuel des charges du budget prévisionnel payé par le vendeur
Dépenses prévisibles énumérées dans le diagnostic de performance énergétique
Procédures liées aux difficultés financières de la copropriété.
Elle oriente l'acquéreur vers pour vérifier les risques naturels et technologiques susceptibles de concerner le bien.
Elle renseigne sur le professionnel que vous mandatez (agent immobilier, notaire...) pour la vente de votre bien. Dans ce cas, l'annonce précise le montant de ses honoraires et si ils sont à la charge du vendeur ou de l'acquéreur.
Faire visiter le bien
Lors de la 1re visite, vous (ou votre mandataire) devez remettre un état des risques au futur acquéreur, si le logement est dans une zone d'exposition à un risque naturel, minier, technologique, sismique ou de radon. Sinon, l’acquéreur pourra demander la résolution de la vente ou une diminution du prix.
Vous pouvez obtenir ces renseignements et remplir directement l'état des risques à l'aide d'un service en ligne :
La personne intéressée peut vous transmettre une offre d'achat.
L'offre d'achat prend en général la forme d'une lettre transmise par courrier RAR ou par mail.
Elle doit comporter les indications suivantes pour être valable :
Date
Durée de validité
Désignation de l'appartement concerné
Prix proposé.
Si vous acceptez l'offre, votre accord doit être écrit et signé. Vous vous engagez à vendre aux prix et conditions indiqués. Vous ne pourrez plus revenir sur votre décision.
Le notaire vous envoie le projet d'acte authentique avant la signature.
Il le transmet également à l'acquéreur. Un délai de réflexion de 10 jours au minimum doit être respecté avant de signer l'acte de vente.
Avec le projet d'acte de vente, le notaire lui transmet les informations suivantes.
Informations sur l'organisation et le fonctionnement de la copropriété
Fiche synthétique des données financières et techniques de la copropriété
Règlement de copropriété et état descriptif de division de l'immeuble ainsi que les actes modificatifs publiés
Procès-verbaux des assemblées générales des 3 dernières années
État global des impayés de charges de la copropriété et de la dette vis-à-vis des fournisseurs
Carnet d'entretien de l'immeuble
Notice d'information sur les droits et obligations des copropriétaires ainsi que le fonctionnement des instances du syndicat de copropriété
Conclusions du diagnostic technique global (DGT) s'il existe dans la copropriété
Plan pluriannuel de travaux ou, sinon, projet de plan pluriannuel de travaux
Si les documents 1 à 4 ne sont pas remis à l'acquéreur, son délai de réflexion est bloqué. Il débute le lendemain du jour où il les reçoit.
État daté
À votre demande et avant la vente, le syndic établit et transmet un état daté au notaire.
Ce document obligatoire informe l'acquéreur de la situation comptable du lot vis-à-vis de la copropriété.
Il connait ainsi les charges qu'il devra payer une fois le lot acheté.
Certificat du syndic
Le syndic doit transmettre au notaire un certificat de moins d'1 mois qui atteste que vous n'avez pas de dette envers la copropriété.
En l’absence de remise de ce certificat, dans le délai de 15 jours après la vente, le notaire avertit le syndic du transfert de propriété. Si vous avez des dettes envers la copropriété, le syndic peut former opposition au versement du prix de vente pour en obtenir le paiement.
Informations sur l'état de l'immeuble (dossier de diagnostic technique)
Vous devez constituer un dossier de diagnostic technique et le remettre à l'acquéreur en même temps que la promesse de vente.
Il comprend les éléments suivants :
Constat de risque d'exposition au plomb (Crep) de la partie privative
État de l'installation intérieure de l'électricité si l'installation de la partie privative a plus de 15 ans
État de l'installation intérieure du gaz si l'installation de la partie privative a plus de 15 ans
État relatif à la présence de termites de la partie privative
État des risques et pollutions (naturels, miniers, technologiques, sismiques, radon...)
Diagnostic Bruit quand le bien est en zone de bruit définie par un plan d'exposition au bruit des aérodromes
Certificat attestant la conformité de l'appareil de chauffage au bois aux règles d'installation et d'émission fixées par le préfet dans le département quand le bien est situé dans le périmètre d'un plan de protection de l'atmosphère
Arrêté de mise en sécurité ou de traitement de l'insalubrité pris sur la partie privative
Information sur la présence d'un risque de mérule dans les secteurs identifiés par arrêté préfectoral (se renseigner auprès de la mairie)
Surface privative du lot de copropriété (Loi Carrez)
État de l'installation d'assainissement non collectif si la copropriété n'est pas raccordée au réseau public d'assainissement
Si le logement est dans l’une des 71 communes d’Ile-de-France dont les rejets d'eaux usées et pluviales ont une incidence sur la qualité de l'eau (mis en place pour les épreuves olympiques de nage libre et de triathlon en Seine), le rapport du contrôle du raccordement au réseau public de l'assainissement collectif.
Remise des documents
Vous pouvez transmettre ces documents par courrier, en main propre ou par un procédé dématérialisé (mail, clef USB) avec l'accord écrit de l'acquéreur.
Il atteste de la remise des documents en signant la promesse de vente devant notaire.
Lorsque la promesse est rédigée et signée sans la présence d'un notaire (l'acte est établi sous seing privé), l'acquéreur atteste la remise des documents par un écrit daté et signé de sa main.
Acte de vente
L'acte authentique de vente est signé devant un notaire choisi par l'acquéreur. Si vous souhaitez également l'intervention de votre notaire, les 2 notaires se partagent les frais sans coût supplémentaire.
Le notaire peut établir une procuration à distance lorsque les parties ne peuvent pas se rendre dans son étude pour signer l'acte. Il peut recueillir leur consentement et leur signature par la voie électronique.
Vous devez garantir vices cachés correspondants, si les documents suivants en cours de validité ne sont pas joints à l'acte :
État mentionnant la présence ou l'absence de matériaux ou produits contenant de l'amiante (diagnostic amiante)
État relatif à la présence de termites dans le bâtiment
État de l'installation intérieure de gaz
Si le logement est dans l’une des 71 communes d’Ile-de-France dont les rejets d'eaux usées et pluviales ont une incidence sur la qualité de l'eau (mis en place pour les épreuves olympiques de nage libre et de triathlon en Seine), le rapport du contrôle du raccordement au réseau public de l'assainissement collectif.
L'acquéreur peut demander l'annulation du contrat ou une diminution du prix si l'état des risques naturels et technologiques, miniers, naturels prévisibles ou l'arrêté de mise en sécurité ou d'insalubrité, ne lui ont pas été remis alors que le logement se situe en zone concernée.
L'acte authentique de vente doit comporter le numéro d'immatriculation de la copropriété au registre des copropriétés.
Après la signature, le notaire assure la publication de l'acte de vente au service de publicité foncière.
Afin de sécuriser la vente, la totalité du prix de vente doit être versée sur le compte du notaire avant la signature de l'acte authentique.
Aprés la signature, le notaire envoie une copie authentique de l'acte de vente au service de publicité foncière. Le prix de vente vous est versé à la suite de l'enregistrement par l'administration fiscale. Vous pouvez interroger le notaire pour connaître le délai.
Le syndic doit être informé par le notaire, l'acquéreur ou par vous-même du changement de propriétaire dès que la vente a été signée chez le notaire.
La notification faite au syndic, de préférence par lettre recommandée avec accusé de réception, doit préciser les informations suivantes :
Nom, prénoms et domicile de l'acquéreur et, sous réserve de son accord, son adresse électronique
Nom, prénoms et domicile du mandataire prévu dans le cadre d'un bien vendu en indivision ou usufruit si nécessaire et, sous réserve de son accord, son adresse électronique
Conditions de remboursement de l'emprunt collectif en cours, souscrit par le syndicat des copropriétaires. Cet emprunt finance des travaux au sein de la copropriété. Au moment de la vente, les sommes restant dues deviennent immédiatement exigibles. Cependant, l'obligation de remboursement peut être transmise au nouveau copropriétaire à la suite d'un accord conclu entre l'acquéreur et vous.
Après la notification de la vente au syndic, les appels de charges sont payés par l'acquéreur ou par vous suivant la nature de la dépense.
Vous payez la provision exigible du budget prévisionnel. Ces charges correspondent aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties et des équipements communs de l'immeuble.
En revanche, le paiement des provisions des dépenses non comprises dans le budget prévisionnel est à la charge de celui qui est copropriétaire au moment où elles sont exigibles. Il s'agit, par exemple, de charges pour des travaux d'amélioration et des travaux autres que de maintenance.
Si un trop ou moins perçu de charges liées au lot apparait lors de la régularisation annuelle des charges, le remboursement ou le paiement de la différence revient à la personne qui est copropriétaire à la date d'approbation des comptes.
La procédure de vente est différente si vous vous engagez par la signature d'une promesse de vente avant de signer l'acte de vente ou si vous décidez de le signer directement.
04 73 77 51 00
Du lundi au vendredi, de 8h30 à 12h30
et de 14h à 17h
